רגע - 10% בהתחייבות? זה לא חרטא?
שאלה לגיטימית, ואם אתה שואל אותה - סימן שאתה חכם. אז בוא נפרק את זה.
קודם בוא נגיד את האמת: דירה רגילה בבאר שבע מניבה היום בערך 3% בשנה - וכ-31% מהמשקיעים שמכרו בעיר לאחרונה אפילו ספגו הפסד. אז אם מישהו מבטיח לך 10% על דירה רגילה - זה החרטא רצינית.
בישראל זה אפילו קשה יותר: מינוף מוגבל ל-50% למשקיע, מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, וריבית משכנתא של ~5% - כל אחד מהם שוחק עוד יותר את התשואה על דירה פסיבית. אז איך בכל זאת מגיעים ל-10%+?
השיטה שלי לא קונה "דירה יפה". היא משנה את כל המשוואה ב-4 מנופים:
1 · קונים מתחת לשווי
לא דירה מהלוח. עסקאות ירושה, מצוקה והשבחה - שבהן יש רווח גלום מהרגע שחתמת, עוד לפני שהשכרת יחידה אחת.
2 · מקסום השכירות
במקום שכירות משפחתית רגילה (~₪2,900), משכירים את הנכס בצורה ממוקסמת ובהיתר (סוויטות / לפי חדרים) - וסך השכירות מגיע לכ-₪7,500. אותו נכס, פי 2.5 הכנסה.
3 · ממנפים נכון (Cash on Cash)
ה-10% הוא על ההון העצמי שלך, לא על שווי הנכס המלא. המשכנתא ממנפת את הכסף שלך - ולכן התשואה עליו קופצת.
4 · בעיר עם ביקוש אמיתי
~20,000 סטודנטים של בן-גוריון, בית החולים סורוקה, פארק ההייטק והגירה חיובית - ביקוש שכירות שממלא את הנכסים, לא הימור על "אזור מתפתח".
החשבון, על דוגמה אופיינית מהשטח
והאקזיט: באר שבע מובילה בפינוי-בינוי
זה לא הימור על "מתישהו" - זו תכנית ממשלתית בפועל. בבאר שבע מתוכננות מעל 40,000 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית, עם כ-20 מתחמי פינוי-בינוי פעילים ומנהלת ממשלתית ייעודית שפועלת כבר מ-2017. קונים נכס בתוך מתחם מאושר, גובים ממנו תזרים בינתיים - ויוצאים עם דירה חדשה כשהפרויקט יוצא לדרך. זה האקזיט שמכפיל את העסקה.
ולמה ההתחייבות החוזית לבדה לא מספיקה? כי אתה צודק - גם נוכל יכול להבטיח. לכן קודם המספרים חייבים לעבוד בעסקה עצמה - וההתחייבות היא רשת הביטחון מעליהם, לא תחליף להם.
המספרים להמחשה בלבד ומבוססים על עסקאות אופייניות; אינם ייעוץ השקעות או הבטחת תשואה, וכל עסקה נבדקת לגופה. ההשכרה הממוקסמת מתבצעת בהיתר ובהתאם לחוק בלבד. הנתונים מבוססים על מדלן, בנק ישראל, אוניברסיטת בן-גוריון ומנהלת ההתחדשות העירונית בבאר שבע.
